📖 토지 거래 필수 가이드
땅을 살 때, 이 순서로 봅니다
① 토지이용계획확인원 — 용도지역·지구·구역 → ② 지적도 — 모양과 도로 접함 →
③ 등기부 — 소유자·근저당·지상권 → ④ 토지대장 — 지목·면적 →
⑤ 현장 — 경사·성토 여부·경계·주변 시설 순으로 확인합니다.
값을 이야기하는 것은 그다음입니다.
용도지역이 왜 값을 가르나
같은 면적이라도 계획관리지역과 보전관리지역은 지을 수 있는 건물이 다릅니다.
건폐율·용적률과 허용 업종이 달라지므로, 무엇을 지을 수 있는 땅인지가 곧 값입니다.
"나중에 풀린다"는 말만 믿고 계약하지 마세요.
맹지와 진입도로
도로에 닿지 않은 땅(맹지)은 건축허가가 나오지 않습니다.
지적도상 도로가 있어도 사도(私道)면 토지사용승낙이 필요할 수 있습니다.
현황도로와 지적도상 도로가 다른 경우가 흔해 둘 다 확인해야 합니다.
농지 살 때 — 농지취득자격증명
전·답·과수원은 소유권 이전 등기 전에 농지취득자격증명이 필요합니다.
토지거래허가구역이면 계약 전에 허가를 받아야 하므로, 잔금 일정을 잡기 전에 확인하세요.
농지를 다른 용도로 쓰려면 농지전용 절차와 부담금이 따로 붙습니다.
상가·공장을 볼 때
상가는 업종 제한과 상가건물 임대차보호법 적용 여부(환산보증금 기준)를,
공장·창고는 진입도로 폭·전력 용량·건폐율과 실제 사용 용도가 건축물대장과 맞는지 봅니다.
위반건축물로 등재되어 있으면 대출과 임대에 모두 걸립니다.
계약 전 마지막 확인
① 등기부는 계약일과 잔금일에 각각 직접 떼어 봅니다
② 계약금·중도금·잔금 일정과 위약 조항
③ 세금 — 취득세·재산세, 농지·비사업용 토지 여부
④ 대출 가능 여부를 먼저 확인하고 계약합니다
⑤ 구두로 한 약속이 계약서에 다 적혔는지 확인합니다